SCI et plus-value : Quelle fiscalité pour la vente d’un bien

La vente d’un bien immobilier est soumise à une fiscalité particulière. Cette fiscalité dépend de la nature du bien et des personnes qui en sont propriétaires. En effet, la vente d’un bien immobilier peut être réalisée par une personne physique ou morale (SCI). Dans ce cas, il faut distinguer les plus-values immobilières selon que le vendeur est une personne physique ou morale. Nous allons voir cela en détail dans cet article.

Qu’est-ce que la plus-value ?

La plus-value est une différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Elle dépend de la valeur du bien immobilier. On parle également de plus-value latente lorsque la plus-value est calculée sur les améliorations apportées au logement depuis son acquisition.

La plus-value immobilière, qui s’applique aux biens immobiliers, peut être soumise à des règles fiscales particulières si le vendeur a réalisé un certain nombre d’opérations sur ce bien : Plusieurs années après l’achat (plus de 5 ans), si vous revendez votre bien immobilier pour un montant supérieur à celui que vous avez payé pendant cette période, vous devrez payer une taxe sur la plus-value (plus-value imposable). Cette taxe correspond à l’impôt sur le revenu dont vous auriez normalement dû être redevable si votre vente avait eu lieu sans taxation. En revanche, si votre vente survient moins de 2 ans après votre acquisition ou encore moins de 15 ans après sa réalisation, alors il n’y aura pas de taxation ! personne physique

Le cas particulier de la sci

Lorsque vous décidez d’investir, il est important de savoir qu’il existe différents types de sociétés qui permettent la gestion immobilière. Une des plus courantes est la SCI, une société civile immobilière. Elle permet à plusieurs personnes avec ou sans lien familial de posséder un bien immobilier commun. Cependant, elle permet aussi aux associés d’avoir le droit de participer aux décisions.

Il existe différents types de SCI : La SCI familiale : Lorsqu’un couple marié souhaite investir ensemble dans l’immobilier tout en gardant leur indépendance financière et fiscale, cette formule peut être intéressante.

Ils sont alors tous les deux propriétaires du bien et chacun reste responsable personnellement du remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement.

Les parts sociales peuvent être attribués à un descendant (enfants) ou non (petits-enfants).

La SCI patrimoniale : Cette formule convient particulièrement au propriétaire bailleur qui souhaite investir dans une résidence principale ou secondaire via des locations saisonnières par exemple.

La gestion locative est assurée par une agence spécialisée qui prend en charge la totalité des contraintes liées à ce type d’opération (recherche et sélection des locataires, rédaction des baux. ).

Le gros avantage de cette formule pour le propriétaire bailleur est que toute éventuelle rentrée locative est considérée comme un revenu imposable et donc taxée. personne physique

Le régime fiscal de la sci

La SCI est une société qui permet à plusieurs personnes de se rassembler pour acquérir un bien immobilier. Cette forme juridique apporte plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal. En effet, la SCI permet aux associés de profiter d’un régime fiscal privilégié et des nombreux avantages fiscaux que celui-ci offre. Ainsi, les associés sont soumis au régime des sociétés de capitaux (IS), mais peuvent aussi opter pour le régime des sociétés de personnes (IR) en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés.

Le choix du régime fiscal dépend donc essentiellement du statut social voulu par les associés. Dans tous les cas, ces derniers doivent tenir une comptabilité rigoureuse avec production d’un bilan annuel obligatoire et dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.

Les revenus locatifs seront imposables entre les mains des associés selon leur quote-part respective au prorata de leurs droits respectifs dans la société, ou par l’intermédiaire d’une option globale ou individuelle pour chacun d’entre eux.

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Les différentes taxes imposées

L’achat d’un bien immobilier peut être soumis à des taxes spécifiques.

Il existe plusieurs types de taxes applicables sur un bien immobilier : Les droits de mutation: ces droits sont appliqués lorsque le bien est vendu par une personne physique, qui ne s’applique pas lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une société civile immobilière. Ces droits évoluent en fonction du lieu de situation du bien et représentent un pourcentage du prix de vente du bien.

Le taux varie entre 5% et 60%. personne physique

Les avantages fiscaux de la sci

Pour profiter des avantages fiscaux de la sci, il est important d’en respecter certaines conditions.

Il faut acheter un bien immobilier en indivision, c’est-à-dire que l’acquisition du bien doit se faire à plusieurs personnes. Ensuite, le logement doit être mis en location et les revenus locatifs doivent obligatoirement être déclarés par la société civile immobilière elle-même.

Les revenus perçus par la sci seront taxés au titre de l’impôt sur les sociétés (IS), mais aussi au titre de l’impôt sur le revenu (IR) pour les associés qui ont opté pour ce régime fiscal.

La sci peut aussi être soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt concerne tous les biens immobiliers non professionnels détenus directement ou indirectement par une SCI : terrains à bâtir, immeubles bâtis ou non… personne physique

Quelles solutions pour optimiser la fiscalité ?

La vente d’un bien immobilier est souvent une étape délicate, notamment pour les propriétaires qui souhaitent vendre un logement sans se séparer de celui-ci. Pour optimiser la fiscalité liée à la vente d’un bien immobilier, il existe plusieurs solutions.

La première solution consiste à faire appel à un professionnel de l’immobilier afin qu’il propose une estimation du prix de vente du bien. Par ailleurs, vous pouvez également trouver des investisseurs qui sont susceptibles d’acheter votre bien en contrepartie d’une mise en location. Cette solution peut être intéressante si vous ne souhaitez pas que le logement soit inoccupé durant toute la durée du bail.

Lorsque vous vendez votre logement, vous pouvez profiter des avantages fiscaux suivants : Le régime « Malraux » permet aux investisseurs privés de déduire de leur revenu global une partie des travaux engagés sur certains immeubles historiques situés en zone urbaine ou village classé ou quartiers anciens dégradés (QAD). Ce dispositif est plafonné à 100 000 € par an et par foyer fiscal. personne physique

La vente d’un bien immobilier par une sci peut être très avantageuse pour le vendeur. La plus-value éventuelle sera imposée à un taux réduit de 19%. Cela permet de défiscaliser la plus-value, c’est-à-dire d’augmenter les revenus du vendeur.